최근 신촌 대학가 100억대 전세사기 사건 등 수도권을 중심으로 전세사기 피해가 다시금 급증하고 있습니다.

특히 전세사기 피해자 10명 중 7명이 경제적 회복 및 법적 대응 능력이 부족한 2030 세대로 나타나 안타까움이 더하고 있는데요, 현행 법률에서 전세사기범 처벌 규정이 미비해 재범 가능성이 높고, 피해자의 권리를 제대로 보호하지 못한다는 비판이 계속되고 있습니다.

단순히 주거 공간을 빌리는 것을 넘어, 법적으로 보장된 주거권과 그 의무를 명확히 할 전세사기 예방 체크리스트를 간단하게 정리했습니다.

1. 임대차계약 주의사항

주택임대차표준계약서 작성

표준 임대차 계약서는 공인중개사협회에서 만든 표준 계약서와 법무부 양식 두 종류가 있습니다.

정부에서는 전세 및 월세 임대차 계약 시 표준임대차계약서 양식을 사용할 것을 권장하고 있습니다.

어떤 계약서를 쓰든 가장 중요한 것은 공인중개사, 임차인, 임대인이 1부씩 동일한 내용으로 가지고 있는 것입니다.

■주택임대차표준계약서를 써야 하는 이유?

정부는 계약에서 발생하는 다양한 문제를 예방하고 임차인 권리 보호를 위해 법무부가 만든 주택임대차표준계약서 작성을 권장하고 있습니다.

해당 계약서는 대항력, 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호방법 등 주택임대차보호법상 임차인보호규정에 대한 정보를 제공하고 있습니다.

또한 임차인과 더불어 임대인에게도 도움이 될 수 있는 묵시적갱신, 집주인의 권리, 의무에 대한 정보도 제공하고 있습니다.

주택임대차표준계약서는 임대인과 임차인 간에 빈번하게 일어나는 갈등을 구체적으로 표기해 분쟁을 최소화할 수 있다는 것이 특징입니다.

주택임대차표준계약서는 법무법인 대륜 홈페이지 ‘법률서식’에서 누구나 다운받아 활용하실 수 있습니다.

2. 전세 계약 시 주의사항

전세가율 체크

매매가 대비 전세가율을 체크해 ‘깡통전세’를 선택할 위험도 낮춰야 합니다.

시세 대비 현저하게 싼 매물은 깡통전세일 확률이 높고, 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다.

정부에서는 깡통전세 사기를 막기 위한 ‘안심전세 앱’을 운영하고 있습니다.

해당 앱에서는 시세조회, 집주인 정보, 등기변동사항 알림 등 다양한 정보를 제공합니다.

등기부등본 확인

전세계약 전 꼼꼼한 등기부등본 확인은 필수입니다.

-계약서상 주소와 면적이 일치하는가?

주소가 다르면 임대차 보호법 적용이 어렵습니다.

-압류, 가압류, 강제 경매 개시결정, 신탁 등이 있는가?

소유권이 제한되어 계약이 무효화될 가능성이 높습니다.

-근저당권 채고 최고액이 얼마인가?

임대인이 돈을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가고, 전세가율이 80% 이상일 경우 깡통 주택일 가능성이 높습니다.

-전세권이 설정되어 있는가?

예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해 등기해 놓은 경우 계약을 하지 않는 것을 추천합니다.

건축물대장 확인하기

무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부 확인이 필요합니다. 정부24 에서 무료로 열람할 수 있습니다.

단, 건축물대장에 ‘근린생활시설’이 있다면 주택이 아님을 유의하셔야 합니다.

임대인 체납세금 등 확인하기

임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

임차보증금 1천만 원 초과시에는 임대인 동의 없이 열람이 가능합니다.

공인중개사 자격 확인하기

공인중개사협회를 통해 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상적으로 영업하는 공인중개사 및 사무소인지 미리 확인하는 것이 안전합니다.

전세보증금 반환보증보험 가입하기

HUG 주택도시보증공사에서 실시하는 전세보증금 반환보증보험에 가입하면 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 그 금액이 보장되어 80% 이상의 금액을 정부로부터 지원받을 수 있습니다.

특약사항 기재하기

특약사항은 임대차 계약서의 기본 내용 외에 추가적으로 약정한 사항을 기록하는 부분입니다.

계약 시 특약사항으로 보증금 반환 조건, 수리 책임 구분, 계약 갱신 및 해지 등에 대한 내용의 특약사항을 넣는 것이 좋습니다.

3. 전세사기를 당했다면

정부 지원 ‘원스톱 서비스’

만약 전세사기를 당했다면, ‘원스톱 서비스’를 통해 법원과 세무서 등 여러 기관을 방문할 필요 없이 피해 지원 신청을 한 곳에서 신청할 수 있습니다.

전세사기 피해자 결정 신청, 결정, 결정문 조회, 진위 확인 등을 통해 피해지원 신정 절차가 이뤄집니다.

■LH를 통한 주거 지원

LH가 피해자의 우선매수권을 양도받아 경매를 통해 집을 매입하고, 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기간 제공합니다. 추가 임대료 부담 없이 10년을 지원하고, 10년 이후에도 피해자가 더 살고 싶으면 시세 대비 50~70% 할인된 가격으로 10년 더 거주할 수 있는 제도입니다.

■피해자 전용 버팀목 전세 대출 상품

만약 피해자가 전세자금 대출을 받은 상황이면, 피해자 전용 버팀목 전세 대출을 통해 더 낮은 금리로 대환할 수 있습니다. 전세사기 피해자인 것만 결정되면 임대차계약 종료 이전 임차권등기 없이도 대환대출을 받을 수 있도록 지원합니다.

■임차 주택 정보 제공

정부는 안심 전세 앱을 통해 임차인에게 임차주택에 대한 정보를 제공하고 있습니다.

또한 임대인 정보공개심의위원회를 수시로 개최해 보증금을 상습 미반환한 이력이 있는 악성 임대인 명단도 최대한 공개하며, 공인중개사의 손해배상 책임 강화를 위한 중개대상물 확인 설명서도 기록합니다.

전문 변호사에게 도움 요청을

전세사기 특별법 등이 강화되고 있지만, 피해자들이 입은 피해를 모두 회복시키기에는 부족한 것이 사실입니다.

또한 법률 지식이 부족한 일반인이 전세사기 관련 복잡한 법적 문제를 대응하기는 매우 어렵습니다.

이럴 경우, 전세사기 사건 대리 경험이 풍부한 변호사를 통해 임차인의 권리를 보호하고 피해를 구제 요청을 하는 것이 가장 편리하고 좋습니다.

전문 변호사는 민사상 손해배상 청구 소송 등을 통해 피해 회복을 도울 수 있으며, 계약 만료 후에도 보증금을 받지 못했다면 임차권 등기 명령을 통해 대항력과 우선변제권 보장을 주장할 수도 있습니다.

자신의 상황에 맞는 효율적인 법적 조치를 통해 피해 회복을 도울 수 있으니, 조언이 필요하실 경우 언제든지 대륜에 문의해주시기 바랍니다.