[기고] 부동산 전세사기 피해 예방 실전 가이드

법무법인 대륜 김정범 변호사

주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사가 대신 변제해 주는 전세 보증사고 규모가 작년 한 해 4조3347억원을 기록했다고 한다. 내가 일하는 대전도 마찬가지로 작년부터 전세 사기 사건이 급증했고, 현재 진행 중인 사건 목록을 보면 대전에서 유명한 전세 사기 가해자들을 물론이고 여러 임대인과 공인중개사, 한국공인중개사협회를 상대로 한 각종 소송을 직접 진행하고 있다.

전세 사기 예방을 위한 제도적 해결 방법론에 대해 구조적이고도 지속적인 사회적 논의가 당연히 필요하지만, 지극히 구체적인 현실을 살아가는 개인에게는 "전세 사기 피해 예방을 위한 실전 가이드"가 시급하게 필요해 보인다. 소송을 진행하고 계약서 자문을 하며 아쉬웠던 점을 중심으로 당장의 쓸모 있는 피해 예방 가이드를 거래 단계별로 정리하면 다음과 같다.

우선 '거래 단계 이전'이라면 "부동산 등기사항증명서 확인"이 필수적이다. 이를 통해 임대인의 신원을 확인하는 게 중요하다. 특히 목적물이 공동소유일 경우, 공유자 전원의 의사 확인이 명시적으로 필요하다.

만약 공유자 중 1인이 나오거나, 공유자들이 모두 나오지 않을 경우, 대리 계약이 적절하게 이루어졌는지 확인이 필요하다(위임장, 인감증명서의 위조 여부 확인하여야 하고 가능한, 직접 임대인과 공인중개사 사무소 현장에서 전세 계약을 체결하는 것을 권장하고 싶다).

또한, 선순위 보증금 채권 존재(전입세대 열람내역서도 반드시 확인하시기를 바람), 근저당권 설정 등을 우선적으로 확인하여, 향후 해당 부동산 목적물이 종국적으로 경매 단계에 이르렀을 때, 나의 소중한 전세금을 온전히 회수할 수 있는지 계산하여야 한다.

이외에도 공인중개사를 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인하여, 전세 계약 체결일에 임대인 측으로부터 미납 국세·지방세 내용을 열람할 필요가 있다.

다음으로 '계약서 작성 등 거래 단계'에 돌입했다면, 각종 특약을 계약서 내용에 포함시킴으로써 각종 '안전장치'를 마련해두는 것이 중요한데, 그 내용으로 ① 잔금 지급일 이후 전입신고 및 확정일자 등으로 대항력 발생하기 전까지 해당 부동산 목적물의 양도를 금지하는 특약(이를 위배할 경우 임차인 측의 전세 계약 해지권 유보 및 손해배상액의 예정), ② 위와 같이 소유권 변동에 일시적 제한과 더불어, 저당권 등 담보권 일체 설정을 금지하는 특약(우선변제권을 확보하기 위함), ③ 목적물 하자로 인한 전세자금 대출이 불가능할 경우, 그 귀책 사유를 임대인에게 묻는 특약, ④ 세금 체납이 있을 경우, 잔금일 이전까지 이를 모두 상환하고 이를 위배할 경우 전세 계약을 무효로 하고 그 계약금의 배액을 배상하는 내용의 특약 등이 있다.

마지막으로 '거래 단계를 종료'하였다면, 전세 계약 체결 당일 즉시 전입신고와 함께 확정일자를 부여받아야 한다. 그리고 가능한 은행을 통해 전세보증보험 계약을 체결하길 바란다.

그래도 무엇인가 미심쩍은 마음이 들면 변호사에게 적극적으로 상담받기를 권한다. 내 재산 중 막대한 비중을 차지하는 전세금을 교부하면서 각종 안전장치를 달지 않는다면, 생면부지의 사람에게 내 재산을 마냥 호의에 기대어 맡기는 것과 다를 바 없다.

김정범 변호사

법무법인 대륜 변호사

- 대법원, 전주지방법원 국선변호인
- 중앙행정심판위원회 국선대리인
- 한국 형사소송법학회 이사
- 한국 행정법학회 운영이사
- 대전청년내일센터 상담위원
- 광주고등검찰청 영장심의위원회 위원

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