CONTENTS
- 1. 임대차계약법, 자세한 경위는?
- - 임대차계약법, 관련 법령은?
- 2. 임대차계약법, 법원의 판단은?
- 3. 임대차계약법, 대륜의 전략은?
1. 임대차계약법, 자세한 경위는?
이 사건의 원고 A씨는 피고 B씨와 OO아파트에 대한 임대차계약을 체결하고 아파트에 입주했습니다.
원고는 입주 직후부터 위층과의 층간소음 문제로 아파트 관리사무소와 피고에게 괴로움을 호소하며 대책을 요청하였고, 이에 피고와 관리사무소는 위층 거주자에게 층간소음 민원 발생사실을 전달하며 수 회 주의를 요청했습니다.
그러나 문제는 전혀 나아지지 않았고 원고는 이에 대한 정신적 고통으로 인해 다른 오피스텔을 임차하기까지 했습니다.
그럼에도 피고는 이에 대한 아무런 조치를 취하지 않았는데요.
이에 원고는 피고가 ‘임차인으로 하여금 임차목적물을 사용·수익하게 할 의무를 이행하지 않고 임차목적물의 수선의무를 위반한 것’이라고 주장하며 임대차계약의 목적 달성이 불가능하니 계약을 해지할 것이고, 따라서 피고는 임차보증금을 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
반면 피고는 원고가 임차하기 전 이 사건 아파트에서 7년간 거주한 전임차인은 위층 거주자와 2년 7개월 가량 함께 위층과 아래층을 사용했는데, 해당 기간 동안 층간 소음을 이유로 민원을 제기한 적이 없기에 원고가 주장하는 수인한도*를 넘는 층간소음이 발생했다고 볼 수 없다고 반박했습니다.
*수인한도 : 환경권의 침해나 공해, 소음 따위가 발생하여 타인에게 생활의 방해와 해를 끼칠 때 피해의 정도가 서로 참을 수 있는 한도
임대차계약법, 관련 법령은?
▣ 민법 제623조(임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
▣ 주택건설촉진법 제31조
공동주택의 바닥은 각 층간 바닥충격음이 경량충격음은 58데시벨 이하, 중량충격음은 50데시벨 이하가 되도록 하여야 한다.
■ 임대차계약의 중도 해지
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 해지 사유가 있다면 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있습니다.
임차인의 해지 사유 | 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 |
임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 그 밖의 사유로 인해 사용, 수익할 수 없는 때, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 | |
임대인의 해지 사유 | 임차인이 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대한 경우 |
임차인이 주택 2기, 상가 3기의 차임액에 달하도록 연체한 경우 | |
임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우 | |
그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 |
2. 임대차계약법, 법원의 판단은?
임대차계약법과 관련하여 법원은 피고의 손을 들어주었습니다.
우선, 층간소음과 관련해 공동주택이 충족해야 할 기준은 공동주택을 건설·공급하는 사업주체에게 부과된 건축기준이지 공동주택 소유자에게 부과되는 의무는 아니라고 설명했습니다.
또한, 공동주택관리법에 규정된 ‘공동주택 내에서 다른 입주자 등에게 층간소음 등으로 인한 피해를 주지 않도록 노력해야 할 의무’의 경우, ‘입주자와 사용자’에게 해당 의무가 있으며 피고와 같은 공동주택 소유자에게 규정된 것은 아니라고 판단했습니다.
