상가임대차법 | 만료일 하루 전에 이뤄진 상가 계약 해지 통보도 유효하다는 대법원 판결 분석

상가임대차법 관련 소송을 제기한 원고는 임차인 A씨였습니다.

A씨는 지난 2018년 B씨와 임대차 계약을 체결했는데요.

계약기간은 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지 2년이었고, 보증금 3000만 원에 월세는 180만 원이었습니다.

그렇게 시간이 흘러 2020년 12월 말이 되었습니다.

A씨는 계약 기간 만료 하루 전인 2020년 12월 29일 B씨에게 “계약 갱신 의사가 없다”는 입장을 전달했습니다.

그리고 임차권 등기를 마친 뒤 이듬해 1월 말 B씨에게 해당 점포를 인도했습니다.

하지만 B씨는 계약 만료 한 달 전까지 별다른 말이 없어 해당 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 봐야 한다며 보증금을 돌려주지 않았습니다.

이에 A씨는 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

상가임대차법을 둘러싼 다툼에 대한 하급심 법원의 판단은 다음과 같습니다.

먼저 1,2심 법원은 ‘묵시적 갱신 효력’이 발생했다고 보고, B씨의 손을 들어줬습니다.

A씨가 계약 기간 만료 한 달 전까지 미리 계약 해지 의사를 밝히지 않았고, 그렇기에 계약이 갱신된 것으로 보는 게 타당하다는 겁니다.

다만 상가임대차법 제10조 5항을 살펴보면, 계약이 묵시적으로 갱신됐다고 하더라도 임차인은 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로, A씨와 B씨의 계약은 2021년 3월 말에 해지된 것으로 봐야한다고 판단했습니다.

그러면서, A씨는 전체 보증금 가운데 3개월치 월세와 관리비 등을 제한 금액을 돌려받는 것이 정당하다고 설명했습니다.

이에 양측 모두 불복해 항소했지만, 2심 재판부의 판단도 같았습니다.

A씨는 항소심 결정도 받아들일 수 없다는 뜻을 밝혔고, 상고에 나섰습니다.

대법원의 판단은 달랐습니다.

이번 소송에서의 핵심 쟁점은 A씨와 B씨 사이의 계약을 ‘묵시적 갱신’으로 볼 수 있는지 여부였습니다.

대법원은 A씨가 계약 만료일 전에 갱신 거절 의사를 밝혔기 때문에, 둘의 계약은 당초 약속했던 2020년 12월 30일 종료된 것으로 봐야 한다고 판단했습니다.

대법원이 밝힌 이유는 다음과 같습니다.

상가임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정했는데, 이는 임차인의 계약갱신요구권을 인정한 것일 뿐 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다는 겁니다.

또 같은 법 제10조 제4조를 보면 ‘임대인이 정해진 기간 내에 갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않았을 때 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다’는 내용이 담겨있는데, 이를 보더라도 ‘묵시적 갱신’ 관련 임차인의 갱신거절 통지기간에 대한 제한은 없다고 대법원은 설명했습니다.

즉, 상가를 빌린 임차인이 갱신 거절에 대한 의사를 밝힐 때에는 기간 제한이 없다는 것이 대법원의 판단입니다.

다만 주택의 경우 이야기가 달라집니다.

주택임대차보호법은 임차인이 임대차기간 종료 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 통지를 하지 않으면, 해당 계약은 묵시적으로 갱신된다고 규정하고 있습니다.

반면 상가임대차보호법의 경우 임차인의 갱신거절 통지기간에 제한을 두지 않고 있으므로, 이 사건의 임대차 계약이 묵시적으로 갱신됐다고 판단한 것은 문언해석에 반한다는 게 대법원의 최종 결론입니다.

그러면서, A씨와 B씨의 계약 기간을 2021년 3월 까지로 보고 보증금을 계산한 원심 판단에는 잘못이 있다며, 사건을 원심 법원으로 돌려보냈습니다.