부동산민사소송 | 문서에 기재된 ‘상계적상일’과 관련한 대법원의 판결 분석

부동산민사소송의 원고는 A씨 등 4명이었습니다.

이들은 아파트 분양계약을 체결한 수분양자들이었는데요.

한국주택금융공사의 보증 아래 각 금융기관으로부터 중도금을 전액 대출 받았고, 이를 아파트 건설사이자 이 사건 피고인 B사 측에 지급했습니다.

B사는 한국주택금융공사에 대한 원고들의 구상채무를 연대보증하기도 했는데요.

하지만 원고들은 만기일자가 다가왔음에도 대출금을 갚지 않았습니다.

이에 주택금융공사는 각 금융기관에 대출 원리금을 먼저 변제했습니다. 이후 B사는 금융공사가 원고들을 위해 대신 갚았던 돈을 다시 변제했는데요.

이후 B사는 분양대금 미지급 등을 이유로 원고들에게 분양계약을 해제하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

분양계약 해제 소식을 들은 원고들은 B사 측에 자신들이 납부했던 계약금을 돌려 달라고 요청했는데요.

B사는 과거 양 측이 함께 작성했던 ‘중도금대출신청에 따른 확인서’를 언급하며, 돌려줄 돈이 없다고 밝혔습니다.

이에 A씨 등은 B사를 상대로 소송을 제기했습니다.

부동산민사소송을 심리한 원심은 원고들의 손을 들어줬습니다.

이번 소송의 쟁점은 상계 의사를 표시한 날짜, 즉 ‘상계적상일’을 어느 시점으로 보는지였는데요.

B사는 이 사건의 ‘상계적상일’을 중도금 대출 만기일로 봐야 한다고 주장했습니다.

하지만 원심은 이를 받아들이지 않았습니다.

먼저 원심은 양 측이 작성한 ‘중도금 대출신청에 따른 확인서’의 조항을 면밀하게 분석했는데요.

확인서 제1조 제4항에는 ‘B사는 원고들에게 중도금 대출에 있어 기한의 이익 상실사유가 발생함과 동시에 대출금 원금 및 이자 등 일체의 금원에 대해 사전구상권을 가지며, 원고들은 그 사유가 발생하는 즉시 그 금원을 B사에게 지급하도록 한다’고 규정되어있었습니다.

또한 같은 문서 2조에는 ‘제1항에서 정한 사유가 발생함과 동시에 원고들이 기납입한 분양대금 또는 분양대금반환청구채권에서 제1항의 사전구상권에 기한 금원을 공제 내지 상계할 수 있으며, 원고들은 이에 대해 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다’는 내용이 담겨있었습니다.

아울러 제17조는 ‘각 분양계약이 해지될 경우, 해지반환금 중 위약금, 연체료 및 기타 제반비용은 B사에게 우선귀속되며, 대출금은 해당 금융기관에 변제하고, 잔여 금액은 법적인 절차에 따라 처리되며 이에 대하여 원고들은 B사에 어떠한 이의도 제기할 수 없다’고 규정하기도 했습니다.

하지만 원심은 이러한 조항이 B사가 사전구상권을 행사할 수 있는 사유를 확장하고, 행사의 절차적 요건을 완화한 것일 뿐이라고 지적했습니다.

또 B사가 제출한 증거만으로는 상계적상일을 중도금 대출 만기일로 볼 이유가 없다고 덧붙였습니다.

그러면서 B사가 원고들에게 각각 수 천만 원을 지급해야한다고 판결했습니다.

B사는 이에 불복해 상고장을 제출했습니다.

부동산민사소송을 이어서 심리한 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원 역시 ‘중도금 대출신청에 따른 확인서’를 주요 근거로 삼았는데요.

대법원은 확인서 중에서도 ‘원고들은 중도금 대출에 관한 기한의 이익 상실 사유가 발생하는 ‘즉시’ 그 금원을 B사에 지급해야 하고, B사는 ‘이와 동시에’ 원고들의 분양대금 등 반환채권에서 사전구상권에 기한 금원을 공제 내지 상계할 수 있다‘는 문장에 주목했습니다.

해당 내용을 보면, 양 측은 확인서를 통해 ‘기한의 이익 상실 시’를 상계적상 시점으로 정했다고 해석하는 것이 맞다는 건데요.

대법원은 또, 기한의 이익 상실 시점에 아직 분양계약이 해제되지 않아 원고들의 분양대금 등 반환채권이 발생하지 않았더라도, 장차 분양대금 등 반환채권이 발생하여 상계를 할 경우, 그 기준시점을 기한의 이익 상실 시점으로 보겠다는 취지로 해석해야 한다고 덧붙였습니다.

그러면서, 원고들은 중도금 대출 이후 대출이자 대부분을 납입하지 않아 이를 B사가 전부 부담한 만큼, 늦어도 중도금 대출 만기일에 기한의 이익을 상실했다고 봐야 하고, 확인서에 따라 상계적상 시점은 중도금 대출 만기일로 봐야 한다고 설명했습니다.

하지만 원심은 분양계약 해제일을 기준으로 액수를 산정했으므로, 여기에는 상계에 관한 법리를 오해해 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다며 사건을 원심 법원으로 돌려보냈습니다.

부동산민사소송의 경우 관련 용어부터 복잡해 어디서 어떻게 시작해야 할지 난감할 때가 많습니다.

본 사례처럼 부동산민사소송은 관련 문서에 기재된 문장 한 줄을 둘러싸고도 치열한 공방이 펼쳐지곤 하는데요.

때문에 반드시 관련 경험이 풍부한 전문 변호사의 조력을 받아야 합니다.

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