계약명의신탁

계약명의신탁은 부동산을 실질적으로 소유하고 있는 실질 소유자와 등기부상 소유자가 다른 상태에서 부동산매매계약이 이루어지는 것을 말합니다.

쉽게 말해 계약명의신탁이란 한 사람이 부동산을 명의상으로만 가지고 있고 실제로 그로 인해 얻는 이익은 다른 사람이 받게 되는 것입니다.

부동산실명법에 따라 부동산을 소유함에 있어서 이러한 명의신탁약정은 무효로 취급되고 형사 처벌의 대상이 되기에 계약명의신탁의 효력에 대해서 법리적 검토가 필요합니다.

계약명의신탁 관계에서 등기부상 명의자인 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우 명의신탁약정의 존재를 모르는 선의의 제3자에게 부동산처분행위가 효력이 있는지에 대해 구체적으로 따져봐야 하기 때문입니다.

이런 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있고 실질적 소유자인 신탁자는 선의의 제3자를 상대로 부동산 소유권반환 청구 소송 등을 제기할 수 있습니다.

계약명의신탁은 이와 같이 제3자의 선의·악의가 효력 유무에 굉장한 영향을 미칠 수 있고 그 주장을 뒷받침할 수 있는 근거 자료를 확보하는 과정이 중요하므로 구체적으로 법률상담을 진행하는 것이 필요합니다.

계약명의신탁은 실질적인 부동산 매수인은 신탁자이지만, 부동산매매계약과 소유권이전등기를 진행하는 사람은 수탁자입니다.

매도인의 선의·악의에 따라 등기의 효력이 달라지므로 계약명의신탁이 있었음을 계약 당시에 알았는지에 대해 명확하게 입증해야 합니다.

악의가 있었음이 인정되면 그 계약은 무효가 될 뿐 아니라 명의 신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처하고 부동산 가액의 최대 30%에 해당되는 과징금을 부과 받습니다.

또 명의 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하기에 유의하셔야 됩니다.

계약명의신탁과 관련해 부동산실명법에 의한 명의신탁 관련 계약은 명백하게 무효이고, 처벌 대상이지만 제3자가 개입하는 경우 법률관계가 복잡해질 수 있습니다.

따라서 등기가 유효한지에 관해서 구체적으로 따져볼 필요가 있으며 관련 판례 및 사례를 종합적으로 검토해보고 매도인의 선의와 악의를 구분하여 신중히 사안을 판단하는 것이 중요합니다.

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