CONTENTS
- 1. 상가임대차분쟁, 임대챠계약 갱신 여부가 문제 된 사건
- - 임대차계약에 대한 원고의 주장
- 2. 상가임대차분쟁에 대한 원심의 판단
- 3. 상가임대차분쟁에 대한 대법원의 판단
- - 임대차계약 갱신 여부에 관한 대법원의 법리
- 4. 상가임대차분쟁, 대륜의 전략은?
1. 상가임대차분쟁, 임대챠계약 갱신 여부가 문제 된 사건
상가임대차분쟁 관련 임대차계약 갱신 여부가 문제 된 사건입니다.
원고와 피고는 사건의 상가에 대해 임대차계약서를 작성한 사이입니다.
원고와 피고의 🔗임대차분쟁 사건 개요를 타임라인으로 정리해 알려드리겠습니다.
■ 임대차계약
원고: 임대인 피고: 임차인
임대차보증금: 1억원
월차임: 600만원
임대차기간: 2018.7.12~2020.7.11
■ 임대차계약 갱신
2020.6.30. 임대차계약서 작성
임대차보증금 1억원
월차임 350만원
임대차기간 2020.7.12~2021.7.12
■ 이후 원고와 피고는 월차임을 320만원, 임대차기간을 2022.7.12까지로 다시 정했습니다.
■ 2022.7.15 원고의 내용증명 발송
원고는 2022.7.15 피고에게 ‘월차임을 600만원으로 증액하여 줄 것을 청구한다’는 내용증명우편을 발송했고, 피고는 해당 내용증명우편을 2022.7.18 받았습니다.
임대차계약에 대한 원고의 주장
원고는 피고와 맺은 임대차 계약이 2022년 7월 12일에 끝났다고 주장합니다.
따라서 피고가 건물을 계속 사용하는 것에 대해 월 420만원(2022년 7월 13일부터 2023년 7월 12일까지) 또는 430만원(2023년 7월 13일 이후)을 부당이득금으로 지급하고 건물을 비워달라고 요구하고 있습니다.
반면, 피고는 임대차 계약이 2022년 7월 12일에 끝나지 않고 자동으로 갱신되었기 때문에 건물을 계속 사용할 권리가 있다고 반박했습니다.
2. 상가임대차분쟁에 대한 원심의 판단
상가임대차분쟁에 대해 원심은 원고의 청구는 이유 있다고 판단했습니다.
법원은 원고가 임대료를 올려달라고 요청했기 때문에, 자동으로 계약이 연장되었다고 볼 수 없다고 판단한 것입니다.
원고와 피고 사이의 임대차계약은 2022년 7월 12일에 끝났습니다.
피고는 원고에게 건물을 돌려주고, 2022년 7월 13일부터 매달 420만 혹은 430만 원의 부당이득금을 지급해야 한다고 결정했습니다.
3. 상가임대차분쟁에 대한 대법원의 판단
상가임대차분쟁에 대한 대법원의 판단은 원심과 달랐습니다.
대법원은 2022년 7월 12일 임대차계약이 끝났다고 판단한 원심과 달리, 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 판단했습니다.
임대차계약 갱신 여부에 관한 대법원의 법리
민법 제639조 제1항에 따르면, 임대차 계약이 끝난 후에도 임차인이 계속 건물을 사용하고, 임대인이 일정 기간 동안 반대하지 않으면, 기존 계약과 같은 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.
임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
건물주는 계약 연장에 반대할 수 있으며, 이 반대 의사는 말이나 글로 명확하게 표현할 수도 있고(명시적 이의), 행동이나 상황을 통해 나타낼 수도 있습니다(묵시적 이의).
또한 ‘임대료를 올리지 않으면 계약을 연장하지 않겠다’는 식으로 조건을 붙여 반대할 수도 있습니다.
하지만 임차인이 계약 연장이 되는 줄 알고 행동할 수 있기 때문에, 임대인의 묵시적 또는 조건부 반대 의사가 인정되려면, 계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 의사가 객관적으로 분명해야 합니다.
또한, 민법 제628조에 따라 건물주는 계약이 유지되는 동안에만 임대료를 올려달라고 요구할 수 있습니다.
따라서 계약이 끝난 후 건물주가 임대료를 올려달라고 했다고 해서, 자동 연장을 막기 위한 반대 의사를 표현한 것이라고 보기 어렵습니다.
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
4. 상가임대차분쟁, 대륜의 전략은?
상가임대차분쟁 속 임대차계약 갱신 여부가 문제 된 사건이었습니다.
해당 사건에서 대법원은 원고가 피고에게 2022년 7월 15일자 내용증명을 통해 차임증액청구권을 행사한 것도, 계약이 이미 끝난 것이 아니라 갱신되어 계속 유지되고 있다고 본 것입니다.
원고가 임대차 기간이 끝난 후에 임차료를 올려달라고 요구했다는 사실만으로는, 원고가 피고와의 임대차 계약을 더 이상 유지하지 않겠다는 명확한 의사를 표현했다고 보기 어렵다고 판단한 것입니다.
즉, 임대료 인상 요구는 계약 자체를 종료하겠다는 의미가 아니라, 계약을 유지하되 조건을 변경하겠다는 의미로 해석될 수 있다는 것입니다.
따라서 임대료 인상 요구만으로는 임대인이 계약 갱신을 거부하는 것으로 볼 수 없다는 의미입니다.
임대차계약의 묵시적 갱신 여부는 단순히 계약 기간이 끝났는지 여부만이 아니라, 계약 당사자의 의사 표현 방식, 임대료 증액 요구, 실제 건물 사용 여부 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.
이 과정에서 법률적 해석이 무엇보다 중요하기 때문에 전문 변호사의 도움을 받는 것이 가장 좋습니다.
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